霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)が8月13日、リート(REIT=不動産投資信託)市場に新規上場する。
霞ヶ関キャピタル(3498・P)をスポンサーとする日本初のデベロッパー系のホテル特化型上場リート。主な投資対象は霞ヶ関キャピタルが「fav」、「FAV LUX」、「seven x seven」というブランド名で開発・運営している多人数向けホテル。家族や友人といったグループで宿泊できる多人数向けホテルは、国内ホテルマーケットで供給が不足している。取得予定の物件はラグジュアリー観光推進機構が主催する「The 10 Best Hotels in Japan 2025」に選出された「seven x seven石垣」(取得予定価格187億円)を含め15件、総額492億円で、全てスポンサーの開発物件。平均築年数は2年、平均鑑定NOI利回り5.8%。
15物件中11物件は、ホテル収益と連動した変動賃料を導入し、併せて最低保証賃料を設定する。これによりホテルの売り上げ増加などに伴うホテル収益増加によりリートの賃料収入が増え、分配金の上昇が期待できる。一方、新規開業間もない4物件はホテルの稼働が安定するまで固定賃料とする予定。こうした賃料設定によりダウンサイドリスクを排除しつつ、インバウンドやリピーター増加などに伴うホテル収益のアップサイドをとっていく。
スポンサーの霞ヶ関キャピタルは、物件開発の際にオフバランスしつつ回収した資金を再投資することでリスクを抑えながらスピーディーにホテル開発の案件数、規模の拡大を目指してきた。結果、プロジェクトパイプラインは23年8月末から25年2月末までの1年半で約3.7倍、金額では約2,100億円の模に拡大している。このうち、同リートの投資対象になり得る開発パイプライン物件は36物件、約1,700億円の規模。箱根、熱海、銀座など魅力的な観光地での多人数向けホテルの開発を進めている。
投資主優待制度の導入も予定している。取得予定の15ホテルの全てで利用可能な3,000円分の優待割引券で、投資口1口当たり1枚発行。1投資主当たり10枚の発行を上限とする。1泊に1枚まで優待割引券を利用できる。(Q)
概要
●本店所在地=東京都千代田区霞が関3-2-5
●代表者=佐藤正弥執行役員
●資産運用会社=霞ヶ関リートアドバイザーズ
●分配金支払投資主確定日=7月31日および1月31日
●公募株式数=28万5,700口
●売出株式数=オーバーアロットメントで1万2,685口
●仮条件=7月28日に決定
●ブックビル期間=7月29日～8月1日
●引受証券=みずほ(主幹事)、三菱UFJモルガン・スタンレー、大和、SMBC日興、楽天、SBI