KDX Kolet(コレット投資法人)(666A)が11月25日、リート(REIT=不動産投資信託)市場に新規上場する。REITのIPOは昨年8月の霞ヶ関ホテルリート投資法人以来、1年3カ月ぶり。

スポンサーは三井住友ファイナンス＆リース(SMFL)傘下のケネディクス不動産投資顧問。同投資顧問の親会社であるケネディクスの戸建て賃貸住宅ブランド「Kolet」を投資対象とする国内初の戸建て賃貸特化型REIT。対象資産は東京都など首都圏の一都三県。取得予定価格は919億円(鑑定評価額1,031億円)で、まずは2,225物件(2,281戸)を対象とする。平均鑑定NOI(純営業収益)利回り5.1%、稼働率92.6%、平均築年数2.7年となっている。

ケネディクスは独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成運用を手掛けており、今年6月末時点で、4,745物件を運用し、グループ全体の受託資産残高(AUM)は国内最大級の5.6兆円に上る。昨年10月にSMFLの100%子会社となった。

Koletは2021年8月にスタート。日本の住宅市場では一般的ではなかった戸建て賃貸という新たな住まいの選択肢を提供している。マンション価格が上昇する中、原則として木造2～3階建て、賃貸面積70平方メートル以上が中心と、賃貸マンションに劣らない居住性、利便性の提供を目指し、プロによる管理体制を通じた差別化や、使用電力実質再生可能エネルギー100%住宅の提供やスマートホームの導入など、新しいライフスタイルも発信している。今後も世帯の集中が見込まれる一都三県では、戸建て賃貸の需要が拡大していくとみている。

飯田GHD、オープンハウスG、ケイアイスター不動産などの大手戸建て分譲住宅会社と提携し、事業開始後の約5年で累計1,500億円超の物件を取得した。J-REIT市場参入で、戸建て地賃貸市場のさらなる拡大を目指す。

投資対象はケネディクスのデータに基づき、厳選した物件に限られる。一都三県の各沿線ごとに対象範囲とする駅を設定。所在地と最寄駅からの所要時間に応じた面積や、周辺環境、物件情報から選定する。

取得予定物件の所在地は東京都23区内が35.4%、23区外11.7%、神奈川県18.5%、埼玉県18.7%、千葉県15.7%。月額賃料は15万円以上20万円未満が49.3%、20万円以上25万円未満が31.6%となっている。また、物件については、建て替えや土地売却を実施する多様な出口戦略を採用。残テナントとの交渉が発生しない戸建て物件ならではのメリットがある。

米国では戸建て賃貸特化型REITの上場で、戸建て賃貸が機関投資家の投資対象としても確立している。日本でも今回の上場で、機関投資家による投資の活発化が期待される。

なお、株主優待として3口以上保有する株主に対し、ケネディクスが運営するホテル「ザ ロイヤルパークキャンバス銀座8」の2,000円分の割引券を発行する。(HS)

●本店所在地=東京都千代田区内幸町2-1-6
●代表者=市川悠執行役員
●資産運用会社=ケネディクス不動産投資顧問
●分割金支払投資主確定日=7月31日
●公募株式数=51万6,991口
●売出株式数=オーバーアロットメントで2万7,210株)
●仮条件=11月9日に決定
●ブックビル期間=11月10日から13日まで
●引受証券=野村、SMBC日興、みずほ、三菱UFJモルガン・スタンレー、モルガン・スタンレーMUFG、大和(共同主幹事)、SBI